评估观点：房子的居住属性与房地产估价
2016年12月中旬，中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房的居住属性。在当月下旬举行的中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要精准把握住房的居住属性”。作为房地产行业的重要组成部分，房地产估价也应当落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，在房地产估价执业活动中最大限度地考虑房地产市场的特点和住房的居住属性，为国家建立促进房地产市场健康发展长效机制做出自己的担当。
关于房子，古往今来都是民生所向，孟子的“居者有其屋”，杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，老子的“安其居乐其业”，到如今的“蜗居”和住房梯级消费，说明无论何时，居住都是人类最基本、最重要的衣食住行需求之一。
《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定：住宅（residential buildings），指供家庭居住使用的建筑。《中华人民共和国宪法》第39条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”。住宅在法律上指供一家人起居的、外人不得随意进入的封闭空间，包括住房和宅院。住房是根据人们物质生活和精神生活的需要，主要供我们正常的生活、起居的建筑空间，包括普通住宅、宿舍、高档公寓和别墅等（以下简称“居住房地产”）。
根据现行国家标准《民用建筑规划设计通则》GB50352，住宅建筑按按层数分类：1～3层为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层为中高层住宅（高度不大于28米），10层及以上或高度大于28米为高层住宅。按建筑物的承重结构材料分为木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构等。按承重体系分为混合结构体系、框架结构体系、剪力墙体系、框架-剪力墙体系等。
住宅一般以“套”或“栋”为单位，“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小，其面积包括居室、客厅等“居住面积”，也包括楼梯、走道、卫生间、厨房等“辅助面积”，还有墙体、柱等结构构件所占的“结构面积”。住宅的“套型”也就是满足多种家庭生活的居住空间类型，也称户型。
需要提到的是，一些老式住宅或职工宿舍、学生宿舍等，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室，而卫生间、厨房等是多户共用或不齐全的，也称非成套住宅。
房地产的权益是以房地产权利为基础，房地产权利主要有物权和债权。居住房地产与“房”有关的物权主要为所有权和抵押权，其中所有权有国家所有权（如共有产权房中国家持有的部分）、集体所有权和私人所有权；与“地”有关的物权主要为建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。居住房地产的债权主要是租赁权。
土地使用权到期怎么办是房地产持有人最为关心的话题，因为这关系到每个拥有住房的家庭的切身利益。如果这样的一个问题不明确的话，住得好好的房子，预期将来可能被收走，或者要缴一大笔钱续期，那么现有住房的估价，尤其是年限较老的房子，就会大打折扣。住宅用地使用年数的限制，《物权法》第149条已有明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。实际上，在《物权法》之前，《城市房地产管理法》曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。能够准确的看出，《物权法》的提法已经对《城市房地产管理法》的“经批准有偿续期”进行了纠正。而《物权法》说的“自动续期”，显然是自动地继续合法使用土地，虽未明确提“缴费续期”还是“免费续期”，但若需要缴费再续期的话，就不是“自动续期”了。尽管续期要不要重新缴纳土地出让金问题目前在社会各界有些争议或不同看法，但在专门的法律细则出台定纷止争前，房地产估价能够准确的通过《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）采用“两不一正常”即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续的过渡办法处理。
房地产区位指的是房地产的空间位置，通俗的说法是地段是否热闹，出入是否方便，配套是否完善，环境是否舒适。老百姓耳熟能详的“学区房”、“地铁房”、“海景房”等就是贴上区位的明显标签，近年兴起的“养老房”实际上也是强调区位特征，距离医院、超市、公园近，交通便利等。
房地产业是第三产业，属于服务经济，形成房地产实体的建筑业是第二产业，属于实体经济。实体经济是成本支撑的价格形成体系，按形成工程（产品）实体的成本费用构成累加形成价格，而房地产是资本化的定价方式，是心理支撑的价格形成体系，特别是当大量资金进入房地产市场，房地产价格轮番上涨，房地产持有者尤其是较早购买房地产的持有者就会按新的价格来衡量自己的房地产价值，即所谓的升值，也能说是名义财富的增加。部分持有者又转让给新的购房人，新的购房人往往是由银行提供抵押贷款。我国的房地产市场发展地区差异性很大，在部分地区聚集了为数不少的投资客甚至投机者，他们的炒房行为以及消费的人在供给有限和不对称信息条件下的非理性选择，房地产价格的虚拟化特征一天比一天突出，使得房屋的投资属性和金融属性往往高过了居住属性。
国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，是国家直面房地产领域矛盾明显问题，促进建立房地产市场健康发展长效机制的指导思想，房地产估价活动中理应精准把握这一定位，具体落实在房地产估价结果的确定这一环节，即针对性的完成现行《房地产估价规范》的“规定动作”。
估价结果应包括评价估计价格和相关专业意见，这里主要探讨评价估计价格的确定。现行《房地产估价规范》将确定评估价值细分为3个步骤：测算结果的校核和分析比较；‚得出一个综合测算结果；ƒ确定最终的评估价值。
居住房地产的估价一般会用市场法、成本法、收益法三种方法。在对测算结果进行校核和分析比较时，应按现行《房地产估价规范》规定做全面检查。根据居住房地产的居住属性和社会保障性，有所侧重对估价方法的可信度进行分析。
市场法：应专门分析于价值时点当地房地产市场所处的发展阶段和可比实例在成交日期所处的房地产市场发展阶段，在衰退和萧条阶段的可信度相对较弱，在复苏阶段和扩张阶段的可信度相对较强。
成本法：住宅是有实际效用的“耐用品”，而成本法的理论依照是“生产费用价值论”，成本是形成居住功能（效用）的必要支出，所以成本法的可信度相对来说比较强，应该说具有普遍适用性，但实际估价活动中常常被弃用。譬如在城市居住房地产估价时，成本法往往因“房地产价格与成本关联性弱”被弃用，或虽采用但在得出综合测算结果时未予考量。还有一种被弃用的情况，成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，当用于评估局部（如一套）房地产时，需要先评估出整个“小区”或“组团”的平均单价，再调整到“栋”直至“户”，因过程复杂麻烦而被弃用。
收益法：该方法的可信度取决于基础资料和参数指标的可信度，尤其是收益期和持有期、客观收益和正常费用、报酬率等参数的来源依据或确定方法的可信度。
现行《房地产估价规范》规定，对同时选用两种或两种以上办法来进行估价的，应在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的使用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出综合测算结果，并应在估价报告中说明得出综合测算结果的方法和理由。对选用一种估价办法来进行估价的，应在测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。
综合测算结果实质上是各个方法测算结果可取度分析和确定的问题，与前所述测算结果的校核和分析比较的可信度分析既有联系也有差别。譬如市场法在衰退和萧条阶段的可信度相对较弱，但除非价格低于其成本，可取度并不一定低，在复苏阶段和扩张阶段的可信度相对来说比较强，但考虑谨慎性，扩张阶段的可取度并不一定高。如果某种方法可信度相对强，但可取度相对低，当采用加权算术平均方法综合测算结果时，该方法的测算结果应赋予比较小的权重。
现行《房地产估价规范》规定，在得出综合测算结果后，应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值，并应在估价报告中陈述调整的理由。
我国住房市场由“重售轻租”转向“租购并举”，多地都提出了“租购同权”方案，从落户、入学，就业、社保等各方面让租房者能够轻松的享受更多社会福利和保障。下列几类居住房地产在确定最终的评价估计价格时应特别给予考虑：
所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建筑设计企业开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
共有产权住房政府所持的份额暂不出售。未满一定期限（一般规定为5年）的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。满规定期限之后，个人部分如果要卖，政府会按照市场价作为一个参考做评估，评估后制定一个价格，政府对这部分有优先回购权，如果政府放弃回购，再在专门的平台上由合乎条件的家庭购买。
简单地说，就是原购房人可以转让个人份额的产权，但无论是原购房人还是新的购房人，都不能买政府份额的产权。共有产权住房的性质也不会变为商品房。不论个人部分的产权如何转让，房子仍然也还是共有产权住房。所以在确定共有产权住房最终的评价估计价格时，不能简单参照与共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格按共有产权份额比例确定，应最大限度地考虑政策性因素对共有产权住房价值或价格的影响。
根据2012年颁布施行的《公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合相关规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
公共租赁住房目的是以低于市场价或承租者承受得起的价格让中低收入的住房困难家庭解决住房问题,公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。而调查显示一些地方房租偏高，是制约公共租赁住房逐步发展的主体问题。在确定公共租赁住房租金最终的评价估计价格时，应最大限度地考虑公共租赁住房的保障性、政策支持性、租赁型、专业性。
党的十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），引起各方关注。集体建设用地，是指农村集体所有，由乡（镇）村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地，包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。这次集体租赁住房试点虽不是完整意义上的农地直接入市，但契合了上述改革精神，既有利于盘活低效集体建设用地、增加农村集体和农民收入，也利于解决外来人员居住问题、改善城郊经济社会环境。这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。
应当看到，由于相对国有土地大幅度降低了土地成本，带来了增值收益，试点的集体租赁住房产权人还是农村集体经济组织，土地性质不变。因此，在确定利用集体建设用地建设租赁住房租金最终的评价估计价格时，既要考虑企业合法投资回报，也要考虑农村集体、农民的实在利益，尤其要把握保障性、租赁型这两个核心特征。
当然，这种适当调整相比具体评估方法测算而言不容易定量分析，应该要依据估价师对房地产市场的深入了解和对国家政策的精准把握，需要行业专家的指导和建议。个别地方在制定政策和管理制度时对涉及的评估作价问题作了原则性规定甚至具体实际的要求，则更加有助于最终评估价值的精度满足估价目的需要的精度，并将其误差控制在合理范围内。
照片中，赵薇和朋友在街边聊天，虽然不做明星很多年了，但是出门戴帽子戴墨镜的习惯还存在，看出来她并不想让别人看见自己。
两名中国医疗器械公司高管赴菲律宾工作时，遭遇绑架并被撕票案件有了新进展。9月23日，知情人告诉红星新闻，死者家属刚刚从菲律宾警方处得到消息，将两名受害者骗至菲律宾实施绑架的“李娜”于22日在韩国首尔落网，接下来将引渡回中国。
9月26日，一网友张赞（化名）在社交平台发帖称，“有人拿着过安检（机器视角拍摄）的照片，找到订票预留电话，这安检信息那么容易拿到吗？
来源：报·中国军号“持证入伍”面面观■刘粤商 谭卓廷你是否做过调查：在你所在的单位，入伍前已经考取各种专业技能证书的新兵有多少？占全部新兵的比例有多少？数据，一定会让你惊讶。
湖南日报全媒体记者 李毅 罗新国“这么多武警来了，我家应该就没事了吧？”7月6日零时许，岳阳市君山区良心堡镇望君洲村红霞超市门口，武警湖南总队长沙支队200名官兵正在通行，超市老板霞姐与步行前往堤坝的记者交谈。
当地时间9月27日，一名美国官员表示，美国海军战舰拦截了也门胡塞武装发射的数枚射弹。初步信息表明，这些射弹包括导弹和无人机，该地区的三艘军舰均未受到损坏。也门胡塞武装27日发表声明称，向红海海域的3艘美国驱逐舰发射了23枚导弹和一架无人机。
日前，湖南信息职院迎来了四千余名新生，也迎来了新生为期14天的军训。军训作为新生的必修课，湖南信息职院经济管理学院从始至终坚持创新形式，将军训打造成国防教育、品德养成、精神锻造的思政大课堂。
据CCTV6电影频道官方新媒体1905电影网消息，在电视剧《山花烂漫时》的创作座谈会上，主演宋佳向云南丽江华坪县捐赠100万元人民币，《山花烂漫时》剧组向华坪县捐赠600万元。宋佳坦言：“希望能做一点微不足道的事情，表达一下自己的一份心意，感谢大家。
“虽然10个孩子负担很重，但是一家人齐心协力，日子也还过得去”。说这话的女子并不是孩子们的亲生母亲，而是孩子们的伯母。自从小叔子夫妻俩双双离世之后，她就把小叔子家里的8个孩子全部接了过来。连同自己原本的2个孩子，凑了热热闹闹12口人。
文/万物知识局本文陈述所有内容皆有可靠信息源自，赘述在文章结尾童年的岁月无论过多久都会因为某件事或某个物品而激发回忆，如今早已长大的我们时常还会想起过往，在看到某个熟悉的老物件时，回忆就如同潮涌般难以抑制，就仿佛再次将我们带回到那个熟悉的午后和熟悉的房间。