地震余波仍在震荡楼市

  在近日举办的2008年长春房地产暨相关产业产品展示交易会上，抗震能力成为不少市民选择楼盘的重要指标。新华社记者:徐家军 摄

  近年来，随着西部大开发国家战略的实施和推进，西南一隅日渐成为房地产投资开发的热土。包括万科、富力地产及和记黄埔、新加坡凯德置地等境内外开发商，都将成都作为其“西进”的重镇。

  据基强联行发布的研究报告显示，从土地成交金额和土地成交面积看，2007年开发商获得的土地储备中，西南地区占土地总成交金额和土地总成交面积的比例均超过1/3，位于全国各区域之首。

  地震发生后，虽然截至目前，几乎所有在成都正进行地产开发的上市公司均已发公告表示，地震对其发展项目并没有造成明显影响。但据当地业内人士透露，几乎所有开发商的发展计划现在都已陷入停顿。对地产发展项目的工期延缓仅仅是表家，一些正在推售的楼盘，或者计划在未来几个月内推售新盘的开发商，地震灾害将使其销售计划延后，这将直接影响公司今年的销售业绩及利润。

  东方证券在研究报告中显示，目前上市公司中，万科由于在成都有较多的项目而受到地震灾害的短期影响最大。和记黄埔在成都南部新区的项目南城都汇原计划在未来两个月内推出一批新房源，但受地震影响，公司已将推售计划无限期延后。

  记者日前在距离灾区千里之外的福州了解到，购房者以前关心的是楼盘价格、交通状况、配套设施等，自从四川汶川地震后，房子的抗震能力成为了购房者最大的关注点。

  据福州大学房地产研究所日前在上千名购房者中调查发现，超过80%的购房者将把楼盘的抗震指标作为买房的重要参考是依据，但60%以上的人不知道楼盘抗震指标具体有哪些，表示“知道”的不足14%，其余表示“知道一点儿”。

  而表示知道“楼盘抗震指标”的购房者大多是依据个人的经验判断。一位购房者和记者说，他的经验仅限于“新房的抵抗震动的能力优于老房子”。

  专家认为，导致上面讲述的情况的原因有两个：尽管在目前的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中对房屋的抵抗震动的能力有相关的说明，但这些说明都不具体，让人难以理解；购房者不是专业技术人员，在验收房时很难检查出房屋建筑结构上存在的抗震瑕疵。

  同一项调查发现，60%以上的购房者表示，今后购房时将考虑选择购买房屋保险。接受调查访问的一位福州陈姓市民和记者说，四川汶川地震后，重灾区的房屋损毁严重，北川几乎被夷为平地。现在很多朋友都很关心，今后买了房屋能否办理相关的保险。

  福州市保险业界的人说，当前国内“房屋地震险”仍没有单独的专门险种，而且地震也不在保险公司赔付的“列明责任”内。保险公司的财产险与房贷险不理赔地震造成的损害，还在于，单纯依靠商业保险，一场地震就很会造成保险公司的破产。

  据介绍，目前福州已有部分保险公司在财险方面设置了“地震附加险”，主要是针对的是大规模的公司和大型项目，具体的操作是在财产保险的基础上加收一定的额外费用。由于额外收费数额通常很高，普通民众大多对“地震附加险”的认识比较少，投保的更少。

  增强房屋的抗震能力，建筑成本将随之上升，据测算，抗震设防标准提高一级，建筑成本提高8%至10%。调查显示，超过40%的人表示，在当前高房价的压力下，难以承受由此带来的房价增长；表示能承受的仅占22%。

  自去年年底以来至今，全国各地楼市仍未走出低迷阴影，在震后效应的影响下，整个房地产行业面临的是考验还是机遇？

  高通智库在日前发布的《汶川地震对中国房地产的影响》研究报告中表示，成都、重庆等地房地产市场恢复灾前水平需较长周期。报告甚至认为，地震财产损失所造成的心理阴影，将降低成都、重庆等地购房者的购房热情，甚至有可能出现退房现象。对该区域房地产价格趋势的负面预期，将削弱投资性购房需求的进入。而且当地部分投资需求及富裕人群的置业需求，存在外流的可能性。

  纬联地产市场研究中心经理李玺认为，地震会对消费的人的心理产生一定的影响，进而影响整个市场。以重庆为例，去年有80%以上的人认为该市房价会持续上涨，今年则只有30%的人持这一观点，说明今年消费者观望心态较重，信心不足，而地震则可能会在某些特定的程度上放大这个效应。

  “四川汶川地震对眼下的购房心理产生很大的影响。”福州市双安中介公司总经理郑爱新说，“现在，许多购房者最担心的是开发商在建房过程中以次充好，用不合标准的建筑材料造房子。”

  在福州市二手房市场，购房者开始青睐抗震性强的框架结构二手房，对于砖混结构的老房子，问津者慢慢的变少。“因为砖混结构房的抗震系数比较低，很多原先倾向于买价格更低的砖混结构房的客户，转而购买抵抗震动的能力较好、价格稍高的次新房。”郑爱新说，“目前福州二手房市场，近20%的房源是1993年前建成的砖混结构房。”

  针对购房者的这种心理变化，福州市一些房产中介及时推出了一些房龄较短、工程质量较佳的框架结构房源。福州市房管局的一位工作人员和记者说，随着福州旧城改造和拆迁危房的力度加大，砖混结构的房源将逐渐淡出福州楼市。

  在福州新建商品房市场，有的开发商很快意识到抗震能力是个大卖点，纷纷推出以房子抵抗地震安全结构设计等为主要内容的促销广告，吸引购房者的关注。

  业内人士认为，四川汶川地震给原本走势就不太明朗的房地产未来市场发展的潜力蒙上了新的阴影，整个行业能否将考验最大限度地转化为发展机遇，关键就看今年下半年的楼市反应。

  中国地震局地质研究所研究员、国家减灾委员会专家高建国接受记者正常采访时说，房子抵抗地震设防标准、房屋选址、房屋建筑规划设计与实施工程质量、房屋装修是决定房子抵抗地震性能的四大因素。

  房屋的抗震能力最大程度上取决于房屋的抗震设防标准，抗震设防标准越高，房屋的抗震能力就越强。目前，已有数百位专家在研究讨论新的房屋设防抗震标准，以期修改沿用多年的房屋建造抗震标准，增强新建房屋的抗震能力。日前，北京地区已率先将民房抗震要求提高到了能抵御8级地震的高标准。据测算，抗震设防标准提高一级，建筑成本提高8%至10%。

  房屋的选址是房屋抗震能力的外部主要条件，初步总结四川地震的经验教训可以发现，遭遇同等强度地震的不同位置的房屋，其抗震性能有所不同，位于地质断层附近的房屋比其他房屋更易被震塌。我国是一个地震多发的国家，发生过破坏性地震的城市占全国城市总数的10%以上，因此各地今后在房屋建筑设计与施工之前，必须充分重视房屋的选址远离地质断层，防患于未然。

  房屋建筑设计与施工质量、房屋装修是决定房子抵抗地震性能因素中受人为影响最大的两个因素。在房屋建筑设计中，一般而言，剪力墙结构的抗震能力优于框架结构，框架结构优于砖混结构。在施工质量中，建筑物必须严格根据抗震设计规范施工。

  居住者在房屋装修时不得随意更改房屋结构，尤其是不可随意更改房屋承重墙等一些关键部位，更改结构时应得到专业人士的指导或相关许可，任何擅动行为都有可能降低房屋抗震能力，将会造成致命隐患。

  近年来，高层建筑在各地不断涌现，专家认为，房屋的抗震性能与楼层数没有直接的必然联系。专家还建议，购房者在挑选抗震性能更好的楼盘时，应多了解楼盘的房屋结构、梁、楼板等信息，验房时关注各结合部的质量细节等。

  目前，我国农村房屋普遍存在抗震性能差的弊病，专家认为，提高广大农村民房抗震设防能力可以有效减轻震害威胁。

  中国地震局地质研究所研究员、国家减灾委员会专家高建国告诉记者，这几年我国地震灾害多发生在农村地区，使农村遭受很大的损失。我国有8亿人口居住在农村，其中6.5亿人居住在地震高烈度区，由于农村地区经济发展水平相对较低，农民防灾意识也比较薄弱，农村房屋的抗震设防能力较差，多种震害隐患并存。因此，做好农村民房建筑的防震抗震工作极为重要。

  福建省建筑规划设计研究院总建筑师梁章旋认为，一般情况下，普通农村民房抗震设防措施首先要考虑地基的稳固性。建房时要选择基岩或干燥密实的土层作为地基。不宜在人工填土层、古河道、松散砂层、淤泥层及活动断层地段建房。对软弱的地基要采取措施，严防不均匀下沉。山区建房还要避开突出的高岗、陡峭的山脚。

  房屋要尽可能建得矮一些，屋顶尽可能轻一些，以便降低重心，提高稳定性；房屋平面布置要简单、规则，力求与主轴对称；房屋建筑结构构件要联成整体，同时要加强连接点的强度和韧性；墙体交接处要咬合砌筑，应尽量减小门窗数量，少开洞，顶制板在墙或梁上要有足够的支撑长度，并要互相连接，屋顶与墙体应有机连成一体。修筑土墙时，尽量预埋一些钢筋、竹筋，以增加墙体的整体性能。